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未按时做核酸检测的整改报告
租房合同未按时交房 按租房标准计算逾期交房违约赔偿
分类：案例分析标签：逾期交房租金违约金损失淡水湾花园| 淡水湾花园，逾期交房赔偿 ――按租房标准计算逾期交房违约赔偿 案例简介：
当事人叶某 XX 年 7 月购买了上海淡水湾花园的预售商品房，根据预售合同约定，他购买的 5 号楼为全装修、全配置、可直接用于出租的商品房，并且还有第三方提供物业增值服务－即包租，年租金标准为总房价的 6％；预售合同另约定 XX 年 12 月 31 日交房， 刷 逾期交房的违约责任为 波 ：每日按已付房款的万 裹 分之一支付违约金。
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后，开发商逾期交房 婚 ，直至 XX 年 10 月才 正 装修、装配完毕，通知 坞 交房；当事人与开发商 仟 协商违约赔偿未果，诉 泣至法院，主张除按照合 淑 同约定的违约金赔偿外 嵌 ，鉴于违约金低于实际 萤 租金之情形，要求按照 茎 租金标准赔偿实际损失 账 。
法院判决：当事 忆 人要求增加损失赔偿的 痒 请求，予以支持，判令 惨 开发商除按照约定的违 扰 约金赔偿外，另行按照 侩 租金与违约金的差额赔 震 偿当事人的实际损失。
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一、违约金低于实际损 沦 失，可要求增加。
杭 根据《合同法》第 11 炸 4 条的规定：约定的违 制 约金低于
造成的损失的 火 ，当事人可以请求人民 秩 法院或仲裁机构予以增 穴 加；……
可见，如 婆 果《预售合同》中约定 竹 的逾期交房违约金低， 狱 低于逾期交房给购房者 俞 造成的损失的，则可以 剿 要求增加赔偿额，该增 羊 加的额度一般为约定的 裤 违约金和实际损失之间 捷 的差额。也就是讲，无 煮 论违约金如何约定，违 醋 约者至少应该按照不低 卖 于违约给对方造成的实 只 际损失给付赔偿。
二、 赏 房屋租金可以作为逾期 惭 交付的损失。
在商 叙 品房预售中，如何计算 锌 逾期交房所造成的损失 韭 呢？对不同的购房者而 镑 言，逾期交房可能带来 拇 不完全一样的损失。但 鼻 相对于正常交房，晚交 优 房必然造成房屋使用上 邀 的损失，这个使用包括 莲 自用和出租使用，那都 裁 涉及房屋的租金。也就 射 是讲，如果购房者是自 厌 用的话，他要达到和未 凌 晚交房一样的状态，需 朵 要租赁相同的房屋，支 储 付相应的租金；如果出 伺 租使用，则他将损失相 庸 应的租金。
另外， 瞄 根据最高院《关于审理 侈 商品房买卖合同纠纷案 钩件适用法律若干问题的 谈 解释》第 17 条规定：
爆 商品房买卖合同没有约 盾 定违约金数额或者损失 蚜 赔偿额计算方法，违约 元 金数额或者损失赔偿额 爹 可以参照以下标准确定 拳 ：……逾期交付使用房 黑 屋的，按照逾期交付使 层 用房屋期间有关主管部 肘 门公布或者有资格的房 楞 地产评估机构评定的同 瘟 地段同类房屋租金标准 学 确定。
因此，以该 铰 同等房屋的租金标准作 旱 为逾期交房的损失是比 梨 较客观和合理的。
三、 俯 逾期交房的赔偿应不低 曰 于房屋租金。
由此 祭 可见，无论《预售合同 仿 》中关于逾期交房的违 隐 约责任如何约定，该违 移 约赔偿均不应低于该同 谴 等房屋的租金。
目 羡 前，上海市的商品房预 虎 售中，开发商往往在版 除 本合同中拟定相应内容 栽 时，将逾期交付房屋的 及 违约责任/违约金计算 辕 标准定得较低，通常是 摘 日万分之一，按这个标 绑 准计算的违约金，往往 域 低于房屋的租金。本律 梅 师在此提醒大家，如果 摇 您购买的预售商品房交 洗 房逾期了，请核算一下 伊 －根据《预售合同》计 村 算的违约金，是否小于 耍 同等房屋的租金；如有 舷 不足，请您不要放弃追 脯 加赔偿的请求。
延期交 铃 房的认定及其赔偿标准 僳
延期交房是准业主 遮 们最头疼的问题，也是 音 最常见最普遍的一类商 挺 品房买卖纠纷。在处理 象 这一类纠纷时，究竟是 方否构成延期交房、怎样 薄 才算交房、延期交房是 局 否应该承担责任、承担 臀 怎样的责任？这些涉及 始 到较为专业的法律规定 玖 ，作为准业主，特别是 充 第一次购房的业主，往 詹 往不甚清楚，而开发商 血 往往利用准业主们欠缺 托 专业知识的弱点，否认 淳 延期或者推脱延期的法 争 律责任。在此，笔者通 糯 过一则案例对上述问题 般 进行解答。
案例：
牲 XX 年 6 月，张小姐在 衙 市内一正在建设中的小 杂 区选中一处楼房，与这 叁 家房屋开发企业签订了 淫 购房协议，并按合同要 踊 求预交了 70%购房款 爷 90 万元。合同约定的 汪 交房时间是 XX年 1 月 誉 15 日，可已经超过期 浴 限三个月了，楼房还没 贩 有交付，这种情况下如 阿 何认定开发商延期交房 根 ，违约责任如何计算？ 惺
律师分析：
一、关于延 嫂 期交房时间的认定问题 敝
解决延期交房时间 鹿 问题，首先就是交房时 娩 间的认定，它关系到延 殷 期交房从何时计算的问 午 题。在司法实践中，存 某在着因当事人在签订商 许 品房买卖合同时对房屋 纸 的交付使用约定不明而 火 导致的大量纠纷。出卖 校 人认为房屋的交付使用 携就是买受人直接占有使 世 用房屋，也就是俗称的 治 “交钥匙”；而买受人 屈 则认为，房屋的交付使 驼 用不仅仅是交付房屋的 啤 占有，而且还包括交付 尹 房屋所有权证书。对此 万 《最高人民法院关于审 惯 理商品房买卖合同纠纷 熏 案件适用法律若干问题 种 的解释》第 11 条规定 忽 “对房屋的转移占有， 侥 视为房屋的交付使用， 蘸 但当事人另有约定的除 逾 外”。据此，在当事人 筑 没有明确约定房屋的交 蛮 付使用为交付房屋所有 和 权证书的，出卖人对房 笆 屋的转移占有即“交钥 醇 匙”，即为合同约定的 越 房屋交付使用。如果当 榷 事人在合同中明确约定 汛 房屋的交付使用不仅是 种 转移房屋占有，还应办 焰 理房屋所有权移转登记 孕 的，出卖
人就应按约定 婿 履行义务。在本案中， 少 如果合同约定的明确了 俱 交房的方式，应以合同 硼 约定为准，如果未明确 般 交房的方式，应当以“ 佃 交钥匙”的时间点认定 尺 开发商交房。
二、关于 断 违约责任的具体计算
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开发商延期交房构成 废 违约，应承担相应的违 秀 约责任，如何认定开发 严 商的违约责任是张小姐 臂 要知道的第二个问题。
耐 这里应分两种情况：一 释 是合同未约定延期交房 援 违约责任的；二是合同 扮 约定延期交房违约责任 侄 的。对于第一种情况， 疮 根据上述最高院解释第 良 17 条三款规定：逾期 刃 交付使用房屋的，按照 龙 逾期交付使用房屋期间 毛 有关主管部门公布或者 剑 有资格的房地产评估机 怨 构评定的同地段同类房 增 屋租金标准确定。对此 盏 ，可以依法要求开发商 旭 按房屋租金标准赔偿损 惠 失，如果不被接受，可 椰 以向人民法院起诉要求 榨 其赔偿损失。
对于 腥 第二种情况，一手房在 啸 签定购房合同时，一些 两 品牌开发商在延期交房 磕 违约金上，按照购房款 晾 每日万分之三至五计算 姚 ，比银行存款利息高一 拖 些，这样约定的违约金 幢 达到一定数额，才能对 靡 违约者真正起到约束作 以 用，法律上也是有效的 裙 ，但实际情况经常是， 汹 合同约定的违约金过低 掺 已有蔓延趋势，并引发 笑 越来越多的诉讼，上海 博 某小区曾发生过的延期 友 交房违约金过低而引发 宣 群访事件。延期交房违 凋 约金赔偿额如果继续由 杉 开发商“一锤定音”， 休 难保不会出现延
期交房 视 后，每天赔偿购房者几 沛 元钱的奇闻。如果合同 啮 约定的违约金明显过低 钢 ，不足以弥补实际损失 幼 的，经与开发商协商不 杠 成，可对簿公堂，按实 垮 际损失进行赔偿。包括 帐 要求开发商按银行贷款 姻 利息支付违约金；或按 酷 当时同地段同类房屋租 危 金标准的金额，赔偿租 梳 房费用等实际损失。
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最后，依据《最高人 哲 民法院关于审理商品房 县 买卖合同纠纷案件适用 曳 法律若干问题的解释》 脊 第 15 条规定：根据《 媒合同法》第 94 条的规 阔 定，出卖人迟延交付房 依 屋或者买受人迟延支付 讣 购房款，经催告后在 3 州 个月的合理期限内仍未 振 履行，当事人一方请求 魂 解除合同的，应予支持 茸 ，对方当事人没有催告 捣 的，解除权应当在解除 瞧 权发生之日起一年内行 绅 使；逾期不行使的，解 梳 除权消灭。本案中，开 真 发商延期交房已经有 3 缕 个月之久，对此，张小 欢 姐也可以选择与开发商 沾 解释购房合同。
房屋租 洱 赁合同 出租方身份证号 拦 码：电话：
地址：
箭 承租方：湖南七想文化 擅 传媒有限公司身份证号 絮 码：代理人：身份证号 蒙 码：电话：
地址：
效 合同双方经过友好协商 偏 ，本着互惠互利的原则 趾 ，平等协商，达成如下 帅 协议：
一、租赁双 蓄 方出租及承租长沙市天 索 心区劳动西路 245号 措 凯瑞大厦 1908、1 上 909 物业
，建筑 两 面积约为：168 平方 匀 米，购房合同号码 XX 臂02931908、X 滇 X02931909， 斋 承租该房地产仅限于作 爸 办公用途。
出租人 狄 保证如实陈述该房产权 三 属状况、坐落、装修等 唤情况，承租人已对上述 汛 具体情况做
了充分 训 了解，双方在此基础上 岁 自愿签订本合同。
榆 二、租期自 XX 年 5 月 缓 16 日起至 XX 年 6 月 湿 9 日止。出租方
应 夷 于 XX 年 5 月 16 日前 序 将该房屋交付给承租方 直 使用，自交付之日起 2 玉 5 日内
为免租期， 谈 用于承租方进行装修， 力 期间不计租金。
三、租 汉 金、押金及其他费用
休
、在租赁期内，租金 肋 为每月人民币壹万肆仟 琳 壹佰壹拾贰元整。季租 砷 金额为肆万贰仟叁佰叁 似 拾陆元整整。
、租 漫 金按季度结算，承租方 邑 应于每次租金到期前壹 账 拾伍天支付租金给出租 吉 方。
支付方式为[ 遮 ×]现金支付/[√] 黎 转账支付。
、上述 暖 租金【×】包含/【√ 篓 】不包含租赁税费。
欲
、租赁期间，每月的 勉 物业管理费、电话费、 您 煤气费、电视收视费、 呕 水电费、卫生 费等杂费 砒 ，均由承租方支付。
四 诀 、出租方义务
、出 蚕 租方应按照本合同约定 嘘 的期限交房，并办理相 丑 关移交手续。如出租方 酬 延期交
房，则承租 汁 方无需支付迟延期间的 因 租金，每逾期一日，出 地 租方需赔偿拖欠部分 1 吧 %的滞纳金 给承租方。
铂
、在租赁期间，如 套 系正常使用或自然老化 驹 所造成的房屋及有关设 拧 施损毁，出租方
应 姨 在接到承租方通知后及 乙 时组织维修，履行维修 漫 义务，所需费用由出租 路 方承担。
、出租方 中 在租赁期间，不得出售 凡 或转租该房产。如果不 治 得已的情况需要出售， 奶 需
提前三个月通知 乙 承租方，承租方在同等 纪 条件下，享有优先购买 由 权。
、出租方保证 滦 在租赁期间保持该房屋 肯 始终符合约定的用途， 细 该房屋及有关设施处
博
于良好的可正常使用 郴 状态。承租方的正常使 桐 用不受第三方的非法干 邯 扰和破坏。
、若因 具 出租方原因，导致承租 狠 方无法按合同约定用途 森正常使用该房地产的， 垄 则承
租方有权单方 院 解除合同，并向出租方 五 进一步追究责任。
五、 缠 承租方义务
、承租 序 方应妥善使用该房屋及 溉 有关设施，如故意或过 旬失损毁，应负责修缮和 糙 回复
原状或向出租 池 方赔偿经济损失，所需 吊 费用自行承担。
承 绣 租方使用该房屋时，不 驭 得储存任何违禁品，不 睬 得从事任何违法活动， 坷 未经出租
方书面同 元 意不得改变房屋结构和 阵 用途。承租方有前述行 性 为之一的，出租方有权 湛 立即单方解除 合同，没 摊 收押金并向承租方进一 铲 步追究责任。
、承 盘 租方应及时足额交纳租 塔 金、物业管理费等杂费 饵 ，每逾期一日，出租方 赌 有权加
收拖欠部分 春 1%的滞纳金。如若欠 挥 租金超过 7 天，出租方 薛 有权立即单位解除合同 原 ，没收押金 并有权向承 烦 租方进一步追究责任。
榜
、承租方如不按时 醇 支付租金，出租房有权 绣 单方解除合同。合同签 仗 订之日起房屋所
产 样 生的费用，包括装修期 料 水电，物业等费用及纠 润 纷有承租方负责。出租 膝 方有权立即单方面解
警
除合同，没收押金并 悉 向承租方进一步追究责 挂 任。
六、转租、分租按 虐 下列第 A 种方式约定
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A：租赁期内，承租 困 方无权将该房屋转租、 桐 分租给他人，否则按违 垣 约处理。
B：租赁 迁 期内，承租方有权将该 佯 房屋转租、分租给他人 退 。
C：租赁期内， 英 承租方在征得甲方同意 衷 前提下，可以将该房屋 形 转租、分租给他人。
七 眷 、提前终止合同
、 多 租赁期内，出租方若因 弧 非承租方的原因提出提 迈 前终止合同，需提前 2 彬 个月
通知承租方， 椽 承租方有权要求出租方 羔 退回多缴纳的租金并赔 卸 偿因出租方提前终止合 态 同给承租 方造成的损失 网 。
、租赁期内，承 翰 租方若因非出租方的原 懒 因提出提前终止合同， 冤 需提前 2 个月
通知 血 出租方，出租方有权没 裸 收租金，并赔偿对出租 熊 方造成的经济损失，承 彪 租方需承担赔偿责 任。
拿
因征地拆迁等不可 舜 抗力原因导致合同不能 宵 继续履行的，租赁合同 竣 自行终止，双方 互补承 扛 担责任。
、违反第 铡 六条关于转租、分租约 崎 定的条款。出租方有权 骏 没收押金，并赔偿对出 纶 租 方造成的经济损失。
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八、物业及设施的交回 承
、租赁期满，如需 搂 续租，承租方应在租赁 弹 期届满前 2个月向出租 声 方提出书面
申请， 夸 在同等条件下，承租方 曲 享有优先承租权。
欢 、如因承租方违约而导 题 致出租方单方面解除合 裙 同，或合同租赁...
