老旧小区的常见安全隐患问题及对策6篇老旧小区的常见安全隐患问题及对策 理论前沿老旧小区的常见安全隐患问题及对策■文/牛立业达伟邢台市消防救援支队摘要:老旧居民小区建成年代久远,建筑耐火等级低、消防设施不健下面是小编为大家整理的老旧小区的常见安全隐患问题及对策6篇,供大家参考。
篇一：老旧小区的常见安全隐患问题及对策
前沿老旧小区的常见安全隐患问题及对策■ 文 / 牛立业达伟邢台市消防救援支队摘要: 老旧居民小区建成年代久远 , 建筑耐火等级低 、 消防设施不健全 、 消防安全管理水平低下 、 居民思想意识淡薄等曰益成为老旧小区火灾频发且造成群死群伤事故的主要致灾因素 ， 本文分析了老旧居民小区消防安全现状 、 隐患及成因,
提出了防治对策 。关键词: 老旧小区 ； 安全隐患 ； 对策老旧小区指 2000 年以前建成的环境条件差 、 配套设施不全
或破损严重 、 无障碍建设缺失 、 管理服务机制不健全 ， 且不易整体
拆除重建的居住小区以及住宅楼 。
以邢台市为例 ， 根据 《 河北省老
旧小区改造三年行动计划 》 中数据显示 ， 全市属于老旧小区且不
能纳入棚户区改造的小区就多达 405 个 。
老旧小区存量大 ， 火灾 事故频发已成为当今社会不容忽视的突岀问题 ， 本文结合老旧小
区改造摸排情况和近年来 “ 96119 ” 火灾隐患举报问题 ， 对老旧小
区消防安全现状存在的问题及对策浅析如下 ：1 邢台市老旧小区消防安全现状1 .1 消防基础设施不到位 ， 损坏严重大部分老旧小区建设时 ， 消防相关规范还不完善 ， 房屋消防
配套设施不齐全,有的老旧小区未设置室内外消火栓 、 应急照明
等必要的消防设施 ， 有的虽然设置了但由于缺少日常维护保养 ，
火灾发生需使用时才发现无水可供 ， 严重影响消防灭火救援行
动 。
比如由于物业部门管理维护不到位 ， 或因修理费用较大不愿
投资等原因 ， 部分小区室内消火栓常年无水 、 自动报警和水系统
损坏停用 。1.2 电气线路老化 ， 私接乱搭老旧小区内高架线路长期风吹日晒 ， 居民家中电线年久老
化;空调 、 彩电 、 冰箱 、 微波炉 、 洗衣机等各种大功率家用电器大量
使用 ， 室内线路接口不够 ， 电容量低无法满足需求 ， 部分住户私自
接线 ， 线路混乱且无穿管保护,容易引起火灾 ； 电力设施接地系统
未设置或者不完善 ， 易造成家电漏电 ， 安全隐患突岀 。1 .3 消防车通道被占用 ， 封闭岀口老旧小区建设时因缺少停车位,车主大多将车辆停放道路两
旁 ， 导致消防车通道宽度不足 4 米 ， 影响消防车通行 。
此外 ， 部分
小区岀于安全考虑 ， 将不常通行的大门锁闭甚至堵死 ， 一旦发生
警情 ， 严重影响消防救援速度 。
有的小区消防车宽度符合标准 ， 通
道上方电线私拉乱接 、 敷设燃气管道 ， 导致消防车无法通过 。1.4 违章搭建建筑屡禁不止老旧小区居民的年龄结构相对老化 ， 这类人群消防安全意识
相对淡薄 。
老旧小区的民房好多缺少车库 ， 居民们就自己动手在楼
前楼后的绿化带用泡沫夹心板等材料自己搭建简易棚摆放车辆或
杂物 。
有的老旧小区配有车库 ， 但少部分居民本着 “ 多多益善 ” 的原
则 ， 充分利用楼梯道 、 楼下空地 、 小区绿化带等处各自 “ 圈地 ” 。1.5 物业管理水平较低,群租现象普遍通过日常检查掌握情况来看 。
老旧小区物业服务企业普遍存
在 “ 不愿管 、 不会管 ” 的问题 ， 导致楼道堆放杂物 、 电动自行车逬门
入户充电等显而易见的问题屡禁不止 。
有的小区无物业服务企业
或未聘请专业物业管理单位逬行统一规范管理 ， 消防监管难度
大 。
有些小区住宅岀租给外来务工人员,群租现象严重 ， 由于产权
人和使用人分离 , 导致无论是业主还是承租人都对消防工作积极
性不高 ， 存在"事不关己 ” 的思想 。2 隐患成因分析2.1 先天性隐患整改难老旧小区普遍建成于上世纪八 、 九十年代 ， 甚至更早 。
由于当
时设计的局限性 ， 导致大量老旧小区消防车通道 、 燃气管道 、 防火
间距 、 消防基础设施设置不符合现有规范要求 。
要整改先天隐患
可能要大规模调整建筑布局 , 整改难度大 。2.2 产权不明确管理难老旧小区房屋产权大致分为三类 ， 即国有产权 、 单位产权和
个人产权 。
在单位或者个人拥有产权的住宅内 , 通常岀现多产权
的情况:租赁住宅内岀租人和承租人之间关于权利义务的相互推
诿扯皮 ， 非成套公房中各家共用等 ， 这往往导致消防安全管理责
任不清 , 消防安全责任制不落实 。2.3 资金难落实推动慢老旧小区普遍位于城区中心地带 ， 牵涉住户数量多 。
由于投
入和产岀不成正比 ， 物业费收缴困难 ， 且标准不高 , 很多开发商和
物业服务企业不愿接管改造老旧小区 ， 导致老旧小区在隐患整改
资金落实上存在较大困难 。2.4 居民意识差防范难部分居民消防安全意识淡薄 ， 岀于私利 ， 人为私搭乱建 、 乱接
乱拉电线 、 随意占用楼道 、 破坏公共消防设施等现象较为突岀;有
些老年居民年龄大,记性差 , 时常忘记关掉煤气 、 电源 , 易造成生
活用火不慎引起火灾;少数居民逬行烧香拜佛 、 祭天地等宗教活
动 , 焚香烧纸稍有不慎也易引起火灾 。3 防治对策3.1 要落实责任主体要严格落实住宅小区消防工作安全责任制 , 建立健全消防工
作网络 。
地方政府要坚持主导 ， 综合治理;主管部门要联动监管 、
把控源头 ； 物业单位要定期巡查 , 常态管理 。
特别是小区居民作为
消防工作重要的参与者和监督者 , 应充分培养主人翁意识 , 切实
配合好政府部门 、 物业单位的隐患整治工作 。
针对无物业服务企
业的老旧小区 ， 应严格落实乡镇街道社区网格化管理工作 ， 细化
“ 大 、 中 、 小 ” 三级网格 ， 督促各级网格员切实履职尽责 。今日消防 117。
。. .。
。
理论前沿3.2 落实资金,扎实推逬老旧小区改造工作增加财政投入力度,加快老旧小区的改造步伐 。
组织相关职
能部门深入学习贯彻落实省消防救援总队 、 省住房和城乡建设厅
联合印发的 《 老旧小区消防设施改造技术导则 》 ， 切实将消防安全
设施部分纳入到每个老旧小区改造方案中去 ， 因地制宜 ， 做到 “ 一
区一案 ” ， 事前充分调硏评估 ， 广泛听取居民群众和职能部门意
见 ， 事后组织相关部门开展联合验收工作 ， 切实将工作做到实处,
消除一批先天性隐患 。3.3 要加强消防安全宣传培训工作着力提升 “ 中 、 小 ” 网格员 、 物业服务企业管理人员的消防安
全管理水平 ， 采取 “ 传帮带 ” 的方式,在小区内发动一批居民成立
小区消防志愿者队伍 ， 先对这批人开展家庭用火用电常识 ， 火场
逃生疏散常识 ， 家庭灭火常识等常识性消防安全培训 、 然后再发
动他们走家串户开展消防安全宣传 ， 提高整个小区居民的消防安
全意识 ， 从而有效杜绝居民家庭电气线路私拉乱接 、 超负荷使用 、
家用电器长期待电 、 小区内车辆乱停乱放,堵塞疏散通道和安全
岀口及锁闭大门等消防安全隐患 。3.4 要联合整治违章搭建现象要联合规划 、 住建 、 城管等职能部门 ， 加强对老旧居民小区
的违章搭建现象开展整治行动 ， 对居民在楼梯间和楼下空地等
处的违章搭建予以拆除,恢复小区原有格局 。
对一些确实有困难
的 ， 由职能部门向政府反映 ， 由政府岀面协调帮助居民解决一些
实际困难 。3.5 要明确消防设施维护保养责任及资金来源《 消防法 》 规定小区的日常消防管理和设施维护由物业管理公
司负责 ， 无物业服务企业的老旧小区应在社区 、 村委会的指导下建
立健全业主委员会这种特殊的自治性机构 ， 来做好小区日常的消
防安全管理工作 。
《 住宅物业消防安全管理 ( GA1283-2015 )
6.3.5 规定: “ 共用消防设施保修期内的维修等费用 ， 由物业建设
单位承担 。
保修期满后的维修 、 更新和改造等费用 , 纳入共用设施
设备专项维修资金开支范围 。
没有专项维修资金或专项维修资金
不足的 , 消防设施维修 、 更新和改造等费用由业主按约定承担 ; 没
有约定或者约定不明的 , 由各业主按其所有的产权建筑面积占建
筑总面积的比例承担 。
”3.6 推逬 “ 智慧消防 ” 建设,强化技防水平在老旧高层住宅建筑加装应用独立式火灾探测报警器 、 简易
喷淋装置 、 火灾应急广播以及独立式可燃气体探测器 、 无线手动
报警 、 无线声光警报等设施 。
利用移动互联网技术将各类监测信
息与手机互联互通 ， 消防监督员 、 公安派岀所民警 、 社区网格员 、
物业管理人员 、 微型消防站队员以及楼栋居民 ， 可实时接收火灾
报警信号,查看消防设施 、 安全疏散 、 电气燃气等各项监测数据 ,
实现高层住宅消防安全信息化管理 。
脸参考文献 ：[1]
韩学骞 . 浅析居民住宅小区消防安全隐患的现状及整治对策 [J] .
中国科技纵横 ,2017,(12).[2]
卫佑钢 . 老旧居民小区消防安全隐患及对策 [A]. 公安消防部队
调研文集 ( 第九辑 ) [C].2017 年 .(上接第 116 页) 管 ， 提高对消防产品的监管力度,提高消防产品
的管理力度 ， 对不合格的产品要从根源上将其扼制 , 防止不良产
业链的形成 ， 设立完善的共同管理制度 。
在设立制度时 ， 相关部门
应该从商户管理和生产企业及技术监督三方面逬行调查 , 充分发
挥相关部门的优势 ， 落实产品从生产到使用的全过程监管 。
在建
立机制期间 , 市场监管部门加大对产品质量的检测力度 , 在处理
不合格产品时 ， 应该依据法律规定 ， 做到违法必究,联合相关执法
部门,对不良商家逬行查处 ， 采取通报罚款等方式,下令商户逬行
整改 。
在遇到企业生产不合格产品销售时 ， 相关部门应该下令停
止企业生产,并交给监管部门追责 ， 防止不合格产品投入使用 , 消
防救援机构在日常监督检查时加大消防产品检查力度 , 对使用领
域发现使用不合格产品加大罚款 ， 最大限度净化消防产品市场的
安全环境 。3.4 开发消防产品监督管理系统随着互联网的快速发展 ， 在对消防产品逬行监管时 ， 相关部
门应该采用新技术 ， 改变当前管理中岀现的问题 。
在对产品市场
逬行监管时 ， 可以联合开发公司 , 硏制消防产品质量标准应用软
件 ， 让生产企业 、 销售企业和和商户相互监督 ， 对于举报属实的情
况 ， 可以采用颁发证书和奖金的方式 ， 鼓励市场逬行自主监督 。
同
时 ， 相关部门应该建立产品数据库,并由专业人员对数据库逬行
运营维护 , 定期开展渗透测试,防止不良分子对盗取 、 篡改数据 。
通过开发新产品监督管理系统 , 监管部门能及时对市场中产品质
量情况逬行调查 , 采用公示的方式对不良行为逬行惩处 , 保证监
管制度的落实 。4 结语消防之事无小事,消防产品的质量对人们的生活和工作有重
要的影响 , 消防产品是防止火灾发生和扩大的主要工具,也是在
意外发生时保护人们生命财产安全的有效工具 ， 因此加大消防产
品的质量检测力度 ， 监管部门必须落实相关制度,避免质量不合
格的产品在市场中流通 。
在经济快速发展的背景下 ， 企业应该采
用科学合理的生产方式,改逬产品质量 ， 销售市场应该加强对商
户的管理 ， 普及消费者的产品知识 ， 在购买期间提高警惕 ， 防止买
到不合格产品 ， 为生命和财产安全负责 。参考文献 ：
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张忠财 ， 董加慧 . 论消防产品监督管理中存在的问题及对策 [J].
消防界 ( 电子版 ),2018,(19):48-49.[2]
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管理工作 [J]. 消防界 ( 电子版 ),2019,(1 6):33-34.118 、 今日消防 [。
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。
篇二：老旧小区的常见安全隐患问题及对策
居民小区消防安全隐患及对策 2021-04-12 18:58:41 今日消防订阅 2021 年 3 期收藏 关键词：隐患消防 摘要：老旧居民小区建成年代久远，建筑耐火等级偏低，消防设施陈旧，消防管理水平较差，日益成为火灾高发区。本文分析了老旧居民小区消防安全现状、隐患成因及防治对策。关键词：老旧居民小区;消防;隐患 中图分类号：D035.36
文献标识码：A
文章编号：2096-1227（2021）03-0129-02 据应急管理部消防救援局公布数据：2018 年全国共发生火灾 23.7 万起，造成 1407 人死亡，其中居民住宅火灾10.7 万起，超过全年火灾总数的 45%，造成 1122 人死亡，占火灾死亡人数的 79.7%。根据 2019 年最新的数据显示，全年建筑火灾共 6974 起，同比上升 10.6%，小区住宅火灾造成 1045 人死亡，占火灾死亡人总数的 78.3%。从近三年数据来看，居民住宅火灾占比非常高，伤亡比重也很大，特别是老旧小区火灾形势更加严峻。提高老旧小区的消防安全，降低老旧小区的火灾发生率，已逐渐成为当前我国消防工作中的重点之重。随着我国城市化进程的快速发展，小区老旧程度增多，当前形势下消防部门承担的压力逐渐增大。
经过多年的消防专项整治行动，各类火灾总体呈下降趋势，但是老旧小区火灾呈逐渐上升趋势，并且影响越来越大。从典型案例来看，2019 年 7 月 22 日，浙江温州洞头一小区凌晨发生火灾，致 3 人死亡，其中 2 人为 11 岁的未成年人，事发的小区是当地的一个老小区，是 2004 年建成的房子，小区共有 300 多户住户，事发的一家住在其中一幢的顶楼 6 楼。2017 年 12 月 24 日凌晨 0 时 20 分许，河南郑州市解放路 82 号院发生火灾，共造成 6 人受伤，最小伤者才4 个月大，据消防部门初步探测，火灾疑由电动车充电引起，着火点位于该小区一栋 3 层老楼与 5 层老楼的夹角处，有14 辆电动车已被烧成骨架，现场有多根充电线垂下。2018 年 10 月 19 日 17 时 40 分左右，厦门市东浦路 252 号青河花园 8 楼突然起火，此次火灾，共计疏散出上百位周边住户，包括一位居住在 8 楼的瘫痪老人和一名 5 岁孩童，事发的清河花园小区建于 1995 年，房龄 20 多年，没有电梯，属于老旧小区。
据相关部门不完全统计，海南省范围内，建成于 2000 年以前城市、县城（城关镇）的老旧小区共 2067 个，其中海口市数量最多，有 1372 个，2020 年计划改造的老旧小区 197 个，在这些老旧小区中，建筑多为 6 层及以下，而因配套设施不全，至今不少小区居民仍采用液化石油气钢瓶作为日常生活燃料。
一、老旧小区消防安全现状及整改存在的困难 （一）老旧小区消防安全现状 1.消防车道被占用，防火间距被占用。随着经济的发展，我国私家车的数量急剧增加，加上老旧小区前期规划设计不到位，导致现有的老旧小区停车位紧缺，占用消防车道的现象普遍存在，一旦发生火灾，消防车难以通过，影响救援。此外，由于历史和人为原因，在楼栋之间搭建建筑物，导致防火间距被占用。
2.电气线路老化，防雷设施不完善。随着通讯行业的发展，小区内外墙及楼梯间内三大运营商设置的网线和原有的电线纵横交错，居民家中的电线与房同龄，往往都是老化严重，现代化家电功率大，使用数量多，原有的线路电容量无法满足现有需要，容易引起火灾。小区建设时防雷设施不完善，雷雨天气小区内的电气线路及设备容易遭受雷击引发火灾。
3.电动自行车随意停放，乱拉电线充电。多数老旧小区空间有限，没有专门的电动自行车充电棚，住户随意将电动车停放在楼梯间充电，或者“飞线”充电的现象比较突出。
4.消防设施维护保养不到位，不能满足扑救火灾的需要。多数老旧小区属于“三无”小区，无物管、无主管部门、无人防物防，多数消防设施器材缺少维护保养，存在老化现象，一些改制的国有企业所属小区，消防设施破损现象尤其突出。
5.消防监督管理工作涉及部门多，执法难。老旧小区监管部门多，存在工作“推诿扯皮”现象，整改无法推进，存在消防隐患，群众重复举报的现象时有发生。
（二）隐患成因分析 1.建筑设计存在先天不足。老旧居民小区建成年代久远，建设初期，国家的建筑设计规范不完善，审批单位把关不严，导致建筑本身存在设计缺陷，没有从长远考虑，忽略了社会经济和科技的发展。
2.居民防火意识差。部分居民消防安全意识淡薄，出于个人利益，私拉乱接电线，堆放杂物占用疏散通道，随意搭建占用防火间距等现象时有发生;小区内居民，老年人占比较高，有些老年居民记性不好导致经常忘记关闭电源和火源，无形中埋下了“定时炸弹”。
3.产权不明确导致管理难。由于历史遗留问题，老旧小区内房屋产权大致分为三类，即国有产权、单位产权和个人产权，在后两者产权的住宅内，通常有多种产权出现。这些多产权的情况，缺少像国有产权那样的政府托底，往往致使消防安全管理责任不请，消防安全责任制不落实，且监管部门对此类情况往往缺乏督促整改的有效抓手，执法、管理都相当困难。
4.老旧小区物业管理品质、专业力弱，长效运营难。老旧小区有规模小、分布散、居民资金有限、物业费低等特点，在后期消防安全管理上，主要表现在返聘管理经验及专业能力有限的小区业主自治管理，引入物业管理单位实力有限不足，导致物业管理品质待提升，长效运营难等。
（三）隐患整改存在的困难 1.隐患整改工作涉及多单位协作，单一部门推进难。城镇老旧小区改造需要多部门参与同步推动，從前期改造到后期运营上，涉及部门多，消防部门单打独斗工作难以推进，急需建立以市县级统筹的工作机制，落实各部门权责，形成齐抓共管局面共同推进老旧小区隐患整改。
2.资金筹措，居民出资动员难。老旧小区居民以退休老人、租客居多，居民经济实力有限，在整改资金筹措上，如何落实居民出资是实施老旧小区隐患整改工作过程一大壁垒。
3.改造工程量大，财政资金承受难。老旧小区数量多、分布散、整改工程量大，所需资金量多，全部整改完成需要资金量大，依靠政府资金推动老旧小区改造工作，财政承压能力大。
二、老旧小区火灾特点及其成因 （一）火灾特点 1.火灾荷载大，燃烧迅速。老旧小区年代久远，有些建筑构造里面存在木质材料;小区居住人员多，生活用品复杂。甚至有些老人在走廊和楼梯间堆放捡来的垃圾，一旦发生火灾，急速形成火焰燃烧，导致可燃物相继着火。
2.火灾蔓延速度快，容易出现“火烧连营”。老式建筑小区，防火分隔不到位，乱搭乱建现象普遍存在，电气线路纵横交错，一处发生火灾很容易造成火势蔓延。
3.扑救难度大，容易造成人员伤亡。老旧小区消防普遍存在消防车通道被占用的现象，发生火灾后，消防车不能第一时间到达现场;固定消防设施缺配损坏现象突出，现场消防指战员不能充分利用建筑内消防设施灭火;建筑内住户逃生能力弱，发生火灾后不能有效地开展逃生和扑救初期火灾。
（二）火灾成因
1.生活用火不慎。小区住户厨房固定用火部位多，燃料一旦泄漏遇明火或用火不慎，极易引发火灾;部分老旧小区甚至存在使用木材做饭的现象，材火做饭极易引发堆放的木材着火;房间在二次装修时使用明火或者进行电焊、气割违法操作规程引起火灾。
2.人为引起火灾。“熊孩子”容易模仿大人行为，但是又没有自制力和控制行为的能力，玩火、燃放烟花爆竹引起火灾;吸烟乱扔烟头引燃可燃物引起火灾;因为各种原因，导致产生矛盾，纵火引起火灾。即小孩玩火、生活用火不慎引发火灾或故意纵火。
3.电热用具使用不慎。电炉、电褥子、电烙铁、电热水器、电暖风等电热用具因使用不当，长时间接触或靠近电热可燃物，或者使用以后忘记关闭电源引发火灾。
4.电气短路或者超负荷。由于导线绝缘不良，绝缘层破损或导线因高压造成短路，产生大量热量或产生火花，引起线路绝缘层或周围可燃物着火。小区家庭电器多，居民使用大功率电器，加上小区线路复杂，电气设备安装不规范，带病运行，导致原有线路超负荷导致发生火灾。
5.雷击导致火灾。小区建设时防雷设施不完善，相关防雷设施不能满足极端雷雨天气下的防护。小区一旦遭遇雷击，很容易导致电气线路及设备引发火灾。
三、隐患防治对策 做好老旧小区的消防安全工作，减少居民火灾发生率，不仅关系到区域消防安全形势是否平稳，也与维护社会安定团结密切相关。
（一）要落实责任主体 按照《消防法》原则要求，各级政府、主管部门、物业单位、小区居民四者都是住宅小区消防工作的主体，任何一个方面都不可偏废，要严格落实老旧住宅小区消防工作安全责任制，按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全消防工作网络。物业单位要定期检查消防设施，排除消防隐患，常态管理;小区居民作为小区消防工作的参与者和监督者要有主人翁精神，主动配合政府、物业以及消防部门的隐患整改工作。
（二）要加强消防宣传 应在小区内发动一批消防志愿者队伍，发挥退休老人的余热，对其开展专门的消防安全培训，成为消防宣传的志愿者;发挥志愿者队伍情况熟的特点，利用闲暇时间开展消防安全宣传，从而提高整个小区居民的消防安全意识。
（三）要联合整治隐患 积极推动政府将居民老旧小区消防安全整治纳入“创建国家卫生城市、创建全国文明城市”督导内容，并定期通报，通过“双创”平台推动隐患;责成相关单位和“双创”片区主管部门指导整改，确保小区消防车通道畅通、消防设施完好有效、消防设施检查记录和消防资料台账完善。
（四）要推动隐患改造 老旧小区消防安全隐患的彻底消除，根本方法是推倒重建。要推動政府在城市改造过程中应优先重建老旧房屋集中的城区，增加财政投入力度，加快改造步伐，结合消防安全专项整治三年行动，联合住建部门对辖区老旧小区整治项目进行排查，并将排查发现的隐患以及占用消防车通道、消防设施不完善等问题，协调住建部门纳入城镇老旧小区改造工作。
（五）要加强熟悉演练
按照“预防为主，防消结合”的原则，辖区消防救援队伍的战训部门要组织指战员加强对老旧小区的熟悉演练，制定相应的灭火救援预案。消防指战员在老旧小区灭火救援过程中行动要迅速，牢记“救人第一”的宗旨，在火灾扑救过程中还要注意水渍损失，以防造成不必要的损失。
参考文献：
[1]关于借助城镇老旧小区改造推进老旧小区消防安全隐患整治的通知[Z].2020. [2]武建明.老旧小区消防安全现状及防火对策研究[J].今日消防，2020，5（11）：31-32.
篇三：老旧小区的常见安全隐患问题及对策
住宅小区消防安全现状分析及应对措施杨帆 （ 安徽省安庆市消防救援支队 ， 安徽安庆 246000 ）作者简介 ：杨帆 （ 1982- ）
， 男 ， /徽/庆人 ， 毕 ” 于中国科
学技术大学/全工程专 ” ， 硕士 ， 工程师 。
专
” 方向 ：
.火监督及火灾调查 。摘要 ：
文章％析了老旧小区 ， 消全现状 ， 重 5 介绍了老旧小区 ,9
5,: 及老旧
小区在建筑耐火等级 、 消 D 设施 、 居民意识 、 消全管理等方面存在的问题和不足 ， 通
过深入分析研 ［ 存在 ， 问题 ， 从落实管理责任 、 解决资金缺乏 、 落实/全管理 、 加强消.
宣传等方面提出了 n 进措施 ， 为进一步加强和提升老旧小区消./全管理和 y 身 ｛ 御
能力工作提关键词 ：
老旧住宅小区 ； 消全风险;对策中图分类号: TU998.&
文献标志码: B文章编号: 1 007-7359 （
2020
）
07-0197-02
D0I ：
10.16330/j.cnki.1 007-7359.2020.07.096! 引言自上世纪 90 年代以来 ， 我国社会经
济高速发展 ， 城镇化率在 30 多年的时间
内 ， 从 90 年代的约 30% 提升至目前的
600%, 部分发达省市已突破 70% 。
伴随
着城镇化率的提升 ， 大量住宅小区建成
并投入使用 ， 由于特定的历史条件以及
当时消防法律 、 法规 、 规范不完善等原
因 ， 在上世纪 90 年代建成的住宅小区 ，
存在建设标准不高 、 消防设施配备不全 、
消防车道不通 、 防火间距不足 、 长效管理
机制缺失等一系列问题 。
老旧住宅小区
已成为城市火灾的高风险区 ， 且易发生
小火亡人的情况 。
本文结合实际工作经
验 ， 对老旧住宅小区的消防安全现状进
行分析并提出改进措施 。2 老旧住宅小区的特征对于老旧住宅小区的界定 ， 目前学
界无统一标准 ， 根据对已有研究和调研
情况看 ， 老旧小区的建成时间一般在 20
年以上 ， 且具有以下特征 。2.1 建设标准低在上世纪 90 年代 ， 相关的建设工程
法律 、 法规和标准尚不完善 ， 《 中华人民
共和国消防法 》 于 1998 年 9 月 1 日才正
式施行 ， 之前的建筑无需进行消防审批 ，
且当时的 《 建筑设计防火规范 》 内容较
少 ， 要求不高 ， 导致当时建成的很多住宅
建筑建设标准低 , 存在先天性火灾隐患 。
2.2 规划结构开放大部分老旧小区均是开放式结构 ，
与周边没有明显的分隔物或分隔界限 ，
未形成封闭式管理 ， 小区单元楼直接与
市政道路相连 ， 社会人员和车辆可以直
接进入小区 , 导致小区内部环境复杂 ， 物
业难以进行统一管理 。2.3 产权多样化部分老旧小区是由政府部门或企事
业单位开发建设并分配给单位职工居
住 , 在城镇住房制度改革期间 ， 有的卖给
职工 ， 成为房改房 ， 有的产权仍属于单位
所有,但这些单位又已经合并或解散了 ，
还有些房屋甚至没有任何手续 ， 属于违
章建筑 。
产权的混乱导致小区物业费难
以收取 ， 无法聘请专业物业服务企业进
行管理 。3 老旧小区存在的主要火灾隐患
3.1 建筑耐火等级低 、 、 防火间距不足当前的老旧小区已有 20 多年的建
成时间 ， 建筑的墙体 、 梁柱 、 楼板等承重
构件以及防火分隔措施均采用老建筑标
准建造 ， 与近十年的新建小区有明显差
异 ， 并且由于内部装修改造 、 地质沉降等
因素 ， 承重构件在火灾的高温条件下 ， 易
迅速失去支撑力造成垮塌 。
还有的建筑
为人字顶结构 ， 整个建筑在闷顶内无任
何防火分隔措施 , 一旦发生火灾 , 烟气在
闷顶内迅速蔓延至整栋建筑 。
还有的建
筑防火间距偏小 ， 一栋建筑发生火灾后
由于热辐射的作用 ， 迅速蔓延至其他建
筑 ， 造成"火烧连营 ” 的现象 。3.2 消防设施不足或损坏严重 ， ， 整改资金
缺乏大部分老旧小区 ， 单元楼内未设置
任何消防设施或者消防设施损坏严重 。
— 是公共空间内未配置干粉灭火器 ； 二
是室内消火栓损坏严重 ， 有的水带 、 水枪
丢失缺配 ， 有的室内消火栓管网锈蚀或
无水 ； 三是封闭楼梯间内防火门损坏或
被拆除 ， 无法起到隔火阻烟的作用:四是
部分入户防火门被户主擅自拆除更换为
更加美观的普通防盗门 ； 五是疏散楼梯
间内缺少消防应急照明 ； 六是部分设置
有自动消防设施的小区 ， 因经费问题导
致长期未得到有效维保而瘫痪 。3.3 消防车道被占用老旧小区在建设初期 ， 我国私家车
保有量很低 ， 所以没有考虑私家车停车
问题 ， 没有配套建设停车库或停车场 ， 即
使有配套建设的 ， 车位配比也远远满足
不了现在的停车要求 ， 导致大量私家车
停放在小区消防车道或消防扑救面上,
严重影响火灾状况下消防车辆的通行 。3.4 楼梯间内电动自行车违规停放近年来 ， 电动自行车成为居民出行
的主要方式之一 ， 由于大部分老旧小区
未设置电动自行车集中停放点 ， 导致大
量电动自行车停放在一层的楼梯间内或
楼梯间入□处 ， 并在此进行充电 。
电动自
行车在停放过程中一旦发生火灾 ， 产生
的有毒烟气迅速从一层通过楼梯间蔓延
至顶层 ， 居民无法通过楼梯进行疏散逃
生 。3.5 底层住宅使用性质改变由于部分老旧小区没有封闭管理,
单元楼直接与市政道路相邻或连通 , 部
分位于道路旁的底层住宅建筑被改建成
小店铺或小餐饮场所 ， 用火用电增多 、 火
灾负荷增大 ， 导致火灾发生几率增加 , 且
发生火灾后 ， 易蔓延至其他楼层 。3.6 电气线路老化严重老旧小区普遍存在电气线路老化现
象 ， 户外电线敷设于房屋修建时 ， 有些甚
至还未进行增容 ， 而户内电线也因装修
年限较久 ， 老化严重 ， 难以满足当今各式
各样大功率电器对电力的需求 ， 极易发
生故障引发火灾 。
根据近年来我市数据
统计 ， 老旧小区每年发生电气火灾事故
的起数是新小区电气火灾事故数量的 5
倍以上 。3.7 居民消防安全意识差老旧小区的居民多以老年人和低收
入人群为主 , 从调研情况看 ， 此类人群消
防安全意识较为薄弱 ， 缺乏必要的安全
用火用电常识和基本火灾疏散逃生知
识 , 对于常见的火灾隐患视而不见 , 给老
旧小区火灾的预防 、 火灾应急救援 、 火灾
处置带来了巨大的挑战 ， 增大了老旧小
区消防安全的脆弱性 。eH»§!（ 下转第 199 页 ）
）9 9
面取得职业发展的进步 ; 其次 ， 建立合理
的制度并提供制度保障;最后 ， 提供配套
培养和服务 ， 帮助员工切实达到职业发
展目标 。⑥
优化培训体系 。
设计院要根据工
作需求对岗位进行分析评价 ， 在明确设
计院对人才的专业技能 、 综合素质 、 个性
特质等要求的基础上进行分类分级 ， 并
结合人才的实际情况和培训需求 ， 有针
对性地提供培训 。
如中高层管理人员需
要战略管理 、 人力资源管理 、 项目管理 、
营销管理等类别的培训 ， 而技术人员需
要技术能力提升的培训 ； 要开发多渠道
的培训培养模式 ， 如在线学习 、 内部培
训 、 外部交流 、 聘请专家等 ； 只有建立人
才的长效培养机制 ， 才能与时俱进 。⑦
探索传帮带新模式 。
对设计院而
言 ， 专业技术的传承尤为重要 ， 因此要积
极探索传帮带模式 。
要使新员工快速进
入工作角色 ， 传帮带是一项重要工作 ， 老
师制就能很好地满足企业和新员工双方
的需求 。
让有资历 、 经验丰富的老员工带
教新员工 ， 让企业的知识和技术得以传
承 。
此外 ， 老师制也有利于培养老员工的
责任感和管理水平 ， 对新员工也增加归
属感和安全感 。⑧
合适的薪酬体系 。
设计院结合自
己的战略目标制定薪酬体系 ， 根据自身
岗位特征 ， 紧密联系日常经营管理的需
要以及员工的个体需要选择合适的薪酬
模式 。
分为管理岗和技术岗 ， 管理岗侧重
于强调该岗位所承担的职责 ， 采用岗位
薪酬模式 ； 技术岗解决的是生产和技术
方面的问题,采用多劳多得的薪酬模式 。
此外可进一步探索岗位股份制 ， 对于核
心骨干员工 ， 建立以岗位分红 、 股权激励
等为基础的中长期激励机制模式 。⑨
建立有吸引力的福利体系 。
当员
工在选择工作时 ， 福利是他们要考虑的
— 个重要因素 。
对于企业来讲 ， 福利在很
多方面发挥着薪酬难以达到的作用 ， 传
递企业对员工的关怀 ， 使员工对企业产
生归属感 ， 从而增强企业凝聚力 。
除国家
规定的强制性福利外 ， 根据员工工作特
点 ， 适当配置一些其他的福利 。
体现差异
化原则 ， 以激励员工努力工作 ， 体现多元
化特点 ， 如体育比赛 、 节日问候 、 交通补
贴 、 带薪假期 、 团队建设等 ， 不仅能够树
立良好的企业形象和提升企业的声望 ，
也能给员工带来幸福感 ， 增强员工对企
业的忠诚度 ， 实现福利的激励效果 。3 结语建筑工程施工总承包特级资质下的
设计院 ， 应紧抓国家大力推行建筑工程
施工总承包业务的契机和机遇 ， 把握当
前市场发展利好 ， 走差异化 、 创新化 、 特
色化发展之路 。( 上"第 197 页 ) )3.8 消防安全管理缺失如前文所述 ， 部分老旧小区由于产
权不明晰 、 物业管理费难以收缴等各种
原因 ， 无法聘请专业的物业服务企业进
行管理 ， 只能依托街道和社居委 ， 通过成
立服务站 、 业主自治组织等机构对小区
进行管理和服务 ， 而这类管理服务仅限
于清洁 、 门卫等最基本的功能 ， 小区的消
防安全无人管理 ， 导致火灾隐患突出 、 致
灾因素增多 。4 加强老旧小区消防安全的应对
措施4.1 理顺权责关系 ， ， 落实管理责任在开展老旧小区消防治理工作中 ，
政府要发挥主导作用 ， 解决老旧小区治
理过程中的重点难点问题 ， 理顺老旧小
区产权混乱 、 脱管缺管等一系列历史遗
留问题 ， 在理顺权责关系的基础上 ， 明确
物业管理责任方 ， 督促建立完善物业长
效管理机制 ， 实现老旧小区的物业管理
正规化 ， 确立小区消防管理工作的主体
责任方 。4.2 拓宽筹资渠道 ， ， 解决维保资金很多老旧小区物业服务企业向居民
收取的物业费用于正常的物业管理费用
都已经很紧张 ， 很难再支出一笔大额资
金用于修复或更换小区内年久失修的消
防设施 ， 这也导致很多物业服务企业不
敢接手老旧小区的物业管理工作 。
一方
面 ， 当地政府应当结合老旧小区改造工
程 , 加大财政扶持力度 ， 拨付政府专项资
金或使用房屋维修基金 ， 修复 、 更换和增
设小区内的消防设施 。
另一方面 ， 出台一
系列优惠政策 ， 例如减免进驻老旧小区
物业服务企业的税收 ， 对部分困难群众
难以缴纳的物业管理费用进行补贴 ， 降
低进驻企业的经营风险 ， 提高进驻企业
的积极性 ， 鼓励具备一定实力的物业服
务企业接管老旧小区 。4.3 加强监督管理 , , 打通生命通道除消防设施损坏的问题外 ， 消防车
道停放机动车和疏散楼梯间停放电动自
行车已成为老旧小区突出的火灾隐患 ,
消防救援部门要联合当地交警 、 城市管
理等相关职能部门联合开展专项行动 ，
通过在小区道路上划设消防车通道标志
标线 , 标识禁停区域 , 设置电动自行车集
中停放 、 充电区 ， 有效解决占用消防车
道 、 堵塞疏散通道的问题,打通灭火救援
和人员疏散的生命通道 。4.4 建立微型站点 , , 扑救初期火灾实践证明 ， 依托物业管理企业的保
安和居民志愿者建立的微型消防站 ， 具
备距离近 、 情况熟 、 机动灵活的优势 ， 是
专业消防救援队伍的重要补充 ， 是扑救
初期小火的关键力量 。
在建有微型消防
站的社区 ， 很多初期火灾在消防专业力
量未到场之前 ， 就已经由微型消防站的
队员扑灭 ， 降低了小火亡人的风险 。
消防
救援部门要指导小区物业服务企业因地
制宜 ， 组建微型消防站 , 按照 《 微型消防
站建设标准 》 配置完善相关灭火救援的
器材设施 ， 培训微型消防战队员的灭火
救援能力 ， 全面提升老旧小区抗御火灾
风险的能力 。4.5 开展消防宣传 ， ， 提升消防意识针对老旧小区居民消防安全意识普
遍不强的问题 ， 消防救援部门 、 辖区公安
派出所 、 当地社区 、 物业管理服务单位要
联合行动 、 各负其责 ， 结合网格化管理工
作 ， 加强对小区居民的消防宣传 ， 采取制
作消防宣传专栏 、 发放宣传手册 、 播放宣
传视频 、 举办消防演练等多种形式 , 全面
普及日常生活中的防火 、 灭火常识 ， 提升
小区居民初期火灾扑救和疏散逃生能
力 。5 结语对老旧小区的消防安全管理是一项
综合性的系统工程 ， 需要当地政府和相
关部门长期投入时间 、 精力和资金 ， 涉及
到群众观念的转变和管理体制 、 方法的
创新 ， 要求在推进老旧小区消防安全管
理工作中 ， 构建 “ 政府统 — 领导 、 部门依
法监管 、 企业全面负责 、 群众积极参与 ”
的工作格局 ， 才能真正意义上提升老旧
小区的消防安全指数 ， 确保和谐城市建
设的顺利进行 。参考文献4 。
董逵逵.居民住宅小区消防安全管理现
状分析 4. 江西化工 ,2016
):32.⑹ 。
王金刚.浅议居民小区消防安全现状与
对策 2 。
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陈莹.周俊.单位制老旧住宅区物业管理
模式研究⑹.中国房地产 ,2017(12):65-
72.⑷闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策
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整治与改造⑹.铜陵职业技术学院学报,
201,1
(52):52-53+82. 199
篇四：老旧小区的常见安全隐患问题及对策
研报告：关于老小区楼道整治 现状、存在问题及对策 建议
随着城市居住空间的更新演绎，新的居住观念、生活理念的层出不穷，城市中早年开发的居住小区，已彻底沦为“老小区”的行列。从老小区的分布数量来看，又以海曙区位居我市老三区之首。这些老小区大多建设于 20 世纪 80、90 年代，建造时因受到当时经济水平、建设水平、居住需求、审美素质等条件的制约，其建筑、管理、环境等方面普遍落后。
一些老小区的公用楼道普遍存在杂物堆放众多、污目广告遍布、综合管线横空杂乱拉挂、卫生状况较差、基础设施陈旧老化等现象，不但影响整个小区的居住品质，也存在较大安全隐患。小区的楼道环境与住户的日常生活息息相关，上述种种现状已严重影响到居民生活质量的提升和居住环境的改善，并已成为当前城市管理工作的突出问题之一。为居民创造良好的生活环境，对于提升城市精神文明以及建设、推动社区和谐发展具有重要意义。
一、主要问题
1 1 、安全隐患较多。①杂物堆放众多。老小区的公用楼道里经常被业主堆放各种杂物，小到纸皮碗筷，大到冰箱彩电，这些杂物一般都是家里淘汰下来的废旧物品。各式各样的物品较大占据了楼道公共空间，妨碍居民出行，且物品堆放往往杂乱无章，较易发生倾倒、掉落事件；②综合管线铺
设盘根错节。老小区通信线缆、电力管线等横空而过的现象十分普遍，又因没有统一管理，各管线专业公司各自为政，致使小区楼幢之间和楼梯间缆线如蜘蛛网密布。且一些单位施工时，对无法准确区分主体和用途的报废线路并不进行剪切清理，仍拉挂在楼房外墙或电线杆上。不但影响楼道整洁、美观，也存在较多安全隐患；③基础设施陈旧老化。老小区楼道内的墙面出现开裂、剥落现象，门窗、楼梯则脱落、锈蚀、缺失，部分老小区楼道内公共照明设施缺失或损坏。而较低的物业费收缴率也使得发生问题后的维修养护难上加难。
2 2 、楼道环境脏乱差。①污目广告遍布。老小区外来租客日渐增多，人员居住流动性较大，门禁系统出现老化、损坏现象，加之物业管理不如新建住宅严谨、有序，致使各类闲杂人员随意出入老小区，各种小广告充斥楼道，且这些“牛皮癣”无孔不入，蔓延至墙面、楼梯、管道和表箱，严重影响了楼道内的卫生环境，且清理、整治相当困难；②卫生状况堪忧。老小区住户的环境卫生意识不够，经常是“各扫门前雪”，老小区物业费或社区代收的卫生费收取难度较大，无法保证足够的清扫经费，楼道清扫工作自然难以到位。
二、相关建议 1 1 、加强宣传教育。积极引导居民转变观念、更新理念，树立“花钱买服务”的意识，广泛深入宣传《物业管理条例》，
保证较高的物业费收缴率，确保维护老小区楼道公用设施建设、清洁资金充足。同时，加大宣传，提高居民个人素质和自我修正，自觉维护楼道整洁，及时处理掉废旧物品及杂物，营造安全和谐的居住环境。
2 2 、加大集中整治力度。通过集中整治，有效推行老小区长效管理。建议每年由区财政出资，在每个街道选择一到两个合适的小区进行试点整治，打造样板工程，发挥示范作用。重视后续管理，避免出现“重整治、轻管理”的情况。对每个进行试点整治的小区都要认真总结经验教训，完善工作机制，逐步分批推开。
3 3 、加大政府扶持力度。进一步健全我区老小区管理发展的长效机制。设立老小区物业管理长效管理奖励或补贴资金，对工作成绩突出、管理成效好的街道或社区进行奖励，以奖代补。针对老小区物业费收缴率低，物业公司经营压力大被迫退出的情况，建议采取区政府补贴的方法。
篇五：老旧小区的常见安全隐患问题及对策
市城镇老旧小区改造存在的问题 及对策建议思考 城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，根据市政协 XX 年工作安排，5-7 月份，由 XX 副主席牵头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我市老旧小区改造情况进行了调研。现将有关情况报告如下：一、基本情况 城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。据调研组不完全统计，我市XX 年底前建成的老旧小区 X 个（XX 街道 X 个、城东街道 X 个、城南街道 X 个），总建筑面积 X
多万平方米，涉及 X 户，X 人。其中，X 年底前建成的老旧小区 X 个，涉及 X 户，X 人。调研发现，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈。
（一）建设标准不高，多孔预制楼板结构多、建筑管线老化多、安全隐患多。老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，不少建筑是多孔预制楼板结构，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污管网老化严重的问题，存在安全隐患，群众反映非常强烈。如 XX 二区 16 栋建筑有多孔预制楼板结构的 12 栋，XX 小区 22 栋建筑有多孔预制楼板结构的 11 栋，调研组走访发现其中部分房屋主体出现不同程度的倾斜，部分房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落，看上去安全隐患较大。乐湖小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电高峰期就频繁停电，今年夏天刚开始就连续三个晚上停电，群众强烈要求后实行了线路分流改造。XX 花苑近几年都出现了管道堵塞、化粪池溢出等情况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与
屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，很多排水管还是球墨铸铁管，大部分已经腐蚀损坏严重，此外大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。
（二）配套先天不足，电梯少、停车位少、公共服务设施少。老旧小区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。如老旧小区大部分是 5-7 层建筑，基本没有安装电梯。据调研组初步统计，建成区老旧小区X 幢建筑数千个单元楼，仅有电梯 X 部。老旧小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位不足造成的乱停现象十分普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如 XX 二区居民车辆 X 多，停车位仅 X 个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化娱乐、体育健身、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。据调研，X 个老旧小区中，仅 X个小区有固定的办公场所（包括 X 个违建），X个小区有老年活动场所，X 个小区有托幼场所；很多小区的公共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至根本没有配备；公共厕所配备不足，XX 街道
X 个老旧小区就有 X 个没有公共厕所。
（三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象十分常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新乐清人，有的 10 平方米的车库住了3-6 个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严重；部分住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区面貌；部分建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在马车河中心小区车库或者一层被用作美容美发、家电维修、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不到位，部分保安岗亭形同虚设、无人值班，部分监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效。如鸿源小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；XX 二区不少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前 47 个老旧小区中，有 17 个小区还没有成立业委会，32 个小区没有进驻物业管理，44 个小区没有建立党的组织，而且很多业委会只有组织，没有固定办公场
所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的管理工作。
XX 年 X 月以来，国家部委、XX 省、XX 市相继出台了推进老旧小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。《XX 市城镇老旧小区改造三年行动方案》中我市 XX 年改造老旧小区 X 个，目前我市已上报 XX 小区、XX 二区、XX 花苑、XX 小区等 4 个小区改造项目，总建筑面积约 XX 万平方米，涉及约 X 户。
二、制约老旧小区改造的主要问题 （一）小区底数不清，改造机制不健全 我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务复杂。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有部分老旧小区的简单统计数据，但数据各不相同，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理情况不清。同时我市老旧小区三年
改造行动工作推进相对滞后，实施方案现在还没有出台，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接的具体政策支持尚不明确，而对比兄弟县市区，鹿城、瓯海已经出台了老旧小区改造实施方案，永嘉、龙湾、瑞安也陆续公布了实施方案征求意见稿。此外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。
（二）资料档案不全，改造技术有难题 据反映，部分老旧小区前期的设计图纸和建设资料缺失，有的只有总平图却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改造计划的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建设时的设计图纸，不得不聘请专业机构对小区情况进行重新测绘，无形中增加了时间成本和资金成本；XX 街道干部为解决南马小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面图纸，无法明确四
至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里，各单位对小区进行了各种后期施工改造，建筑、绿化等部分结构改变了，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样设计，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。据华润燃气公司反映，XX 二区地下管线复杂，规划设计完成后工程推进缓慢，至今现在仍未开工；XX 小区地下管线走向不详，社区、小区无人能说得清楚，给天然气改造设计增加了很多困难。此外，改造施工需要使用一定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距不足，空地较少，由于场地的限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生活与人身安全。
（三）居民需求多样，现实矛盾不乐观 调研组走访调研了解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配
套服务的需求多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告 B 级以上等条件限制，自 XX 年以来申请加装的成功者寥寥，仅有 XX 公寓 3 个小区共计 7 台电梯。供水改造方面，一些老旧小区 4楼以上住户水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不间断地出现黄水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方面，调查发现老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，60 岁以上的老人如XX 小区 X 人（占 X%）、XX 小区约 X 人（占X%）、XX 小区 X 人（占 X%）、XX 小区约 X人（占 X%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲娱乐活动、群
体安全保障、社区养老服务等需求也日益明显，但一些项目限于场地、资金处于 无法可改、无处可建的尴尬境地。
（四）资金问题突出，业主共建意识弱 老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，部分老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设按照补助基数 400 元/平方米计算，仅今年计划的 4 个小区项目补助就超过 1 个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金（XX 市级仅对鹿城、龙湾、瓯海区等各实际功能区实施补助），市财政仍然面临较大压力。并且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对象主要是 X 年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自建住房，如 XX 小区商品房 X 套、自建房 X套（间），XX 小区商品房 X 套、自建房 X 套（间），XX 小区商品房 X 套，自建房 X 套（间）。因此我市大部分老旧小区改造无法享受上级财政补
助，很大程度增加了本级财政的投入负担，影响改造工作的大范围推进。同时，调研发现部分居民缺乏“共享共建共治”和“购买服务”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。
（五）长效管理缺乏，改造成果难维持 老旧小区在历年各类创建工作中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但多次发生封闭隔断障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其原因，主要是小区治理力量不足，长效管理机制不健全。业委会方面，很多小区业委会是退休干部、热心人士在管理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感叹“管了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作用没有发挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭建铁皮棚等，
屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业管理不到位的矛盾比较突出。老旧小区多数住户不愿意缴纳较高的物业管理费，导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业（据了解目前最低为 600 元），部分业主因对小区管理存在分歧不愿意交物业费，部分业主认为是自建房不需要交物业费，如 XX 小区 300多户，XX 年大约 100 多户居民没有上交管理费；物业费收缴不到位，直接导致物业管理难以维持，最终降低服务标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的很多工作人员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作经验匮乏或工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平时忙于完成上级交办的各项业务指标，极少参与老旧小区的管理；街道及驻社干部走访巡查小区时间不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓励成立业委会，最后却任由其自生自灭”现象。如果改造完成后小区管理方继续缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造—破坏—再改造”的怪圈，造成人力和资
金的浪费。
三、几点建议 （一）健全机制，摸清底数，加快出台规划方案 老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门密切配合。市政府要发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能，老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民具体的改造需求等情况，建立全市老旧小区基础数据信息库，建议将调查对象范围放宽至 2005 年前建成的老旧小区。在此基础上，尽快研究制定老旧小区改造规划和“三年计划”，明确老旧小区的具体分类和改造批次时间，明确改造的具体内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施。规划应统筹好老旧小区改造、保障性安居工程等项目的关系，建议将老
旧小区改造和文明城市创建、“污水零直排小区”建设、未来社区改造等工作有机结合。创新机制，研究出台针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资源配置和资金投入等方面给予倾斜。
（二）注重前期，统筹推进，合理把握改造节奏 住建、资规部门应先行做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托相关设计单位及时进行补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位和有关街道应协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进行集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传动员工作，让群众充分认识到改造带来的实效和好处，尽可能地取得广大居民的理解和支持。同时，建议建立老旧小区改造项目库制度，列入改造计划项目应有序进行实地勘查和科学论证，比如对比改造与拆后重建的费用，若差距不大建议实施“就地重建”；有些房屋可以进行改造，但其不适合我
市的长期发展规划，要避免改造的重复浪费。在论证的基础上，选取细化改造方案优、群众改造意愿强烈、“共同缔...
篇六：老旧小区的常见安全隐患问题及对策
Ｉ：１０． １９３９２／ ｊ． ｃｎｋｉ． １６７１⁃７３４１． ２０２１２７０４６关于老旧小区存在的问题及改造措施研究郭兴峰杨凌职业技术学院 陕西咸阳 ７１２１００摘 要：老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。近年来，随着老旧小区改造工作的逐步深入，虽然已经取得了较大的成效，但仍然面临着各种各样的困难与挑战。
因此，本文首先对老旧小区本身存在的问题进行了深入的分析，然后结合老旧小区改造的基本内容及特点提出了相对应的改造措施，为提升老旧小区改造工作的实际成效和质量水平进行了积极的探索。关键词：老旧小区改造；民生工程；社区服务；物业管理 老旧小区是指建成的年代较早、建设标准较低、周边市政配套设施不完善、各类社区服务设施不健全，基础设施设备老化严重，道路失养、绿化失修、物业失管的住宅小区 ［１］ 。近年来，随着我国城镇化建设的推进，老旧小区自身的弊端越来越明显，例如没有合理的雨污分流系统、绿化率和绿化面积不达标、停车位数量严重不足、供水供暖设施严重老化，各类管网管线交错零乱等等一系列问题。
因此，为进一步整治老旧小区的环境，强化老旧小区的管理，提升老旧小区的功能，国务院全面部署大力推进城镇老旧小区改造工作。
现阶段老旧小区改造工作虽然已经取得了较大的成效，但是无论是其改造模式、改造标准还是改造内容都存在诸多的不确定性，从而使得老旧小区改造在实施过程中面临着各种各样的困难与挑战。
因此，如何针对老旧小区存在的问题，提出科学合理的改造措施，是当前老旧小区改造工作亟须解决的问题。１ 老旧小区存在的主要问题老旧小区存在的问题包括给小区内道路破损严重，局部区域路面不平整；人、车行道未进行合理规划，人车未能分流；原有路灯数量不足，路灯线路老化严重；排水主管网长久失修，饮用水的水质较差；屋面防水超过耐久年限，存在漏水渗水现象；楼梯扶手锈蚀磨损，无法正常使用；围墙墙体残缺破旧，影响安全；安保设施形同虚设，物业管理不到位；社区服务缺失，日常生活不方便。
总的来说，老旧小区存在的主要问题涉及三个大的方面：一是小区建设方面存在的问题，二是小区管理方面存在的问题，三是小区服务方面存在的问题。１． １ 小区建设方面存在的问题老旧小区的建成年代相对都比较早，无论是设计的理念、建设的标准、施工的质量、维护的水平都与现下的社区建设存在较大的差距。
首先在对住宅进行设计时，由于当时科学技术水平的限制，绝大多数都是低层或多层建筑，结构的设计也多以砖混结构为主，而房屋的安全性、适用性、耐久性也相对较低，设计的水平不仅决定了房屋的建设水平，一定程度上也影响到房屋的空间工作性能。
其次是建筑材料的质量不高，混凝土、砌筑砂浆大多以现场搅拌为主，质量无法保证，并且还不同程度的存在隔热保温材料质量一般、建筑节能技术水平较差、建筑装饰水准较低等等一系列问题，建筑材料的质量直接决定了房屋的建设质量，一定程度上也影响着房屋的整体使用功能。
另外，一般情况下对于容易老化需要定期检修的部分，应当派专人负责及时进行维护，不过绝大部分老旧小区非但没有专人负责，更是长期处于检修不到位的情况，从而使得房屋设施设备渐渐老化，本来的小问题也随着时间的推移而变得越来越严重，甚至已经无法从根本上解决问题，不再具备直接维修的条件，严重影响了小区居民的基本生活质量。１． ２ 小区管理方面存在的问题老旧小区的管理相对都比较差，无论是管理的模式、管理的水平还是管理人员的配备都难以保证小区具有较好的管理成效 ［２］ 。
首要原因是物业管理的水平低，老旧小区的物业管理欠缺系统的、精细的管理标准，物业管理人员的素质较差，大多数老旧小区物业费较低，甚至部分单位或者企业的自建家属院不需要缴纳物业费，使得小区居民的自主维护意识比较差，而维修资金不足、服务管理不到位，给物业的管理和小区的正常运行带来了较大的困难，小区居民的不满也越来越多，渐渐地形成了恶性循环。
其次是管理模式混乱，由于老旧小区建设年代早，很多设施设备都是后续逐步改善，没有系统化的管理模式，例如供水供热管道归市政部门管理、电气管线归电力部门管理、天然气归天然气公司管理等，且管道管线相互穿插没有合理的布设，一旦出现损坏需要维修时各方的责任不明确，各主体单位不但无法相互配合甚至互相推诿，出现维修不及时的情况。
另外，大多数老旧小区的本身规划不是非常合理，休闲活动区域较少且没有特色，再加上长期处于管理不到位的情况，老旧小区的居民私自将公共绿地改为菜园、在公共区域私搭乱建、生活垃圾乱３ ３ １ 科技风 ２０２１ 年 ９ 月 环境科学
抛乱扔等现象也日益突出，使得小区的环境又脏又乱，既占用了大量的公共资源，又影响了小区的整体景观。１． ３ 小区服务方面存在的问题老旧小区的各种服务缺失或不够全面，例如绝大多数老旧小区的周边没有相应的商业配套。
各个小区的商业配套既是城市商业配套的一部分，也是小区居民日常消费的主要载体，属于小区居民正常生活的基本保障。
老旧小区商业配套的欠缺，导致难以满足小区居民的日常消费需求，给老旧小区居民的购物、老旧小区居民的通信、老旧小区居民的餐饮、老旧小区居民的理发等带来了诸多不便，没有方便快捷的服务设施，基本的生活服务设施不到位，滋生了越来越多的路边摊，虽然路边摊便宜实惠但相对而言不太卫生，存在一定安全隐患。
这种情况不仅影响到小区的正常生活，也影响到了社会的正常秩序，在给小区管理带来诸多困扰的同时，也给城市管理带来了较大阻碍。
另外，老旧小区的周边或小区内没有相应的交通、医疗、教育设施，例如公交站、药店、幼儿园等，也直接对小区居民的生活品质产生了影响。商业、医疗和教育是现阶段社区服务不可缺少的一部分，也是社区服务的核心价值体现，只有一个完善的社区服务体系，才能使小区具有较高的居住舒适度，使小区居民具有较高的幸福感、获得感、安全感。
这些情况都属于老旧小区改造过程中普遍面临的问题，也是诸多问题中的重中之重。２ 老旧小区改造的基本内容及特点关于老旧小区改造的诸多诉求，一方面是建设时的设计水平、技术条件有所限制导致无法满足现阶段居民的物质需求，一方面是社会发展、生活水平的逐步提升已经无法满足现阶段居民的精神需求。
因此，老旧小区改造的基本内容主要包含三个层次：基础类、完善类、提升类。
其中，基础类主要以满足居民生活保障和安全需要为核心，包括道路交通系统升级、给排水设施更换、供热设施维修、天然气管道系统布设、通信设施梳理、电力设施改造、消防设施完善、生活垃圾分类、建筑物外立面整治、屋面防水修缮、楼道楼梯整修等内容；具体涉及对小区内的道路进行维护、路网进行优化，居民用水进行分户计量、实现雨污分流，采用清洁能源、实现集中供热，排查燃气管线、优化管道系统，室外管线埋地敷设、通信线路多杆合一，居民用电进行分户计量、集中规整供配电线路，疏通消防通道、加强智能化建设，美化建筑景观、进行风貌整治，重做保温防水、进行绿色改造等。
完善类主要以满足生活便利和休闲活动为核心，包括拆除违章违建、修建停车场、修建文化休闲广场、完善无障碍设施、完善照明系统、整治小区绿化、增设健身器材、增设智能信包箱、加装电梯等内容；具体涉及拆除私搭乱建、临时性建筑物、构筑物，优化地面停车布局、缓解小区停车需求，增设适老化设施、方便老年人出行，照明设施维修更换、突出小区特色，优化绿化空间布局、改善居住环境，完善休闲设施、提升文化氛围等。提升类主要以满足生活品质和服务供给为核心，包括加强公共卫生管理、提升综合服务设施、智慧化社区建设、完善教育设施等内容；具体涉及修建社区卫生服务站，发展“互联网＋医疗健康”模式，健全养老、托幼、家政服务设施，设置便利店，安装智能感知设备，以满足小区多样化需求，实现小区管理智能化等。
这几个不同的层次也决定了老旧小区改造的主次关系，即应首先解决好基础类，其次解决好完善类，然后才能解决好提升类，以有效利用资金、合理进行改造。另外，虽然我国的老旧小区体量庞大且规模不一，但改造的基本内容却具有共同的特点。
首先是公共性，一个小区的环境不仅关乎小区内所有居民的生活质量，同时也是每一座城市整体环境的具体体现，而小区居民的诉求大多存在差别，往往有很高的改造意愿却又难以达成共识，这就使得老旧小区改造以政府主导的偏多，即小区本身的公共属性决定了老旧小区改造的公共属性；其次是互动性，老旧小区在改造过程中，涉及政府、物业、居民等各个主体间的互相配合，需要充分调动各方的积极性，明确各个主体的责任分工，共同应对老旧小区改造过程中遇到的问题，否则将会影响老旧小区改造的实施进程；再次是多变性，各地老旧小区都不同程度的存在脏乱差以及管理混乱现象，改造起来比较复杂且难度较大，尤其是地下管网管线不明晰，在施工过程中经常会出现许多意想不到的情况，产生较大的工程量变更和费用索赔，一定程度上给改造工作带来了困难。从老旧小区改造的基本内容和特点来看，老旧小区改造涉及面广，改造前需要调研的内容比较多且工作量比较大，改造中需要协调的方面比较多且资金量需求大，改造后需要完善的服务多且管理难度大，这也使得老旧小区改造实施过程中面临诸多的困难。
具体来说，一是老旧小区改造的实施办法不健全，难以高效妥善的解决实施过程中出现的问题，使得老旧小区改造工作的推进较为缓慢；二是老旧小区改造的改造范围不明确，造成无法把控项目实施过程中存在的变更风险，使得老旧小区改造工作的管理困难重重；三是老旧小区改造的设计层次低，无法切实提高小区居民的生活质量，使得老旧小区改造工作的质量水平不高；四是老旧小区改造的融资渠道单一，给地方政府带来了较大的资金压力，使得老旧小区改造工作的资金存在缺口；五是老旧小区居民的责任意识不强，不能积极配合老旧小区改造工作，使得老旧小区改造工作的成效大打折扣。
总之，老旧小区改造应当进行系统的谋划，一方面要能够满足小区居民的实际生活需要，一方面要能够体现小区居民的精神文明需求，以更好地推进城市更新和建设方式转型，促进社会经济高水平高质量发展。３ 老旧小区改造的具体举措３． １ 健全老旧小区改造的实施办法由于老旧小区的改造需要政府、物业、居民等多个主体间的相互协作，而各个主体间的诉求存在一定的差别，一旦沟通不畅将可能产生社会性的矛盾。
而现阶段老旧小区改４ ３ １环境科学 科技风 ２０２１ 年 ９ 月
造的政策不够精细，具体的改造流程也不明晰，从项目的立项到项目的决算没有明确的实施办法，给老旧小区改造工作的推动造成了较大的阻力，基层工作人员在老旧小区改造过程中边实施边探索，工作成效也大大降低。
因此，老旧小区改造应在充分征求居民意愿的情况下，由各级政府相关部门结合当地实际情况进行深入的研究、反复的推敲，根据老旧小区改造的基本内容，正确把握老旧小区改造的特点，制定有效的规章制度和实施办法，并进行适当的引导和监督，以提升老旧小区改造工作的成效。３． ２ 明确老旧小区改造的改造范围老旧小区改造的情况复杂且涉及的未知因素多，项目实施过程中变更风险较大。
如果在项目前期未能明确老旧小区改造的改造范围，并做好充分的调研，甚至不能对老旧小区改造的工程图纸设计、工程量清单及预算、工程量变更及费用索赔等具体内容进行严格的管控，那么在老旧小区改造实施阶段将容易产生较大的工程量变更和较多的资金投入，不仅不利于老旧小区改造的顺利实施，甚至会影响老旧小区改造的工作成效，而无法让老旧小区改造工作落细落实。
因此，为更好地对老旧小区改造实施过程中的合同、安全、信息等方面进行有效的管理，对老旧小区改造实施过程中的质量、进度、成本等方面进行严格的控制，应明确老旧小区改造的改造范围，以全方位地把控项目的变更风险。３． ３ 强化老旧小区改造的设计理念老旧小区改造本身就是为了改善小区居民的生活条件和居住质量，如果老旧小区改造的改造标准较低，不仅会直接影响老旧小区改造的质量水平，甚至会造成老旧小区改造工作成了表面文章，不能给小区居民带来实质上的生活变化和切身的美好体验。
因此，在对老旧小区进行重新规划设计时，应当强化设计理念，提升设计策略 ［３］ 。
尤其是对于规模较小的老旧小区，更是要统筹考虑老旧小区的整体布局，在老旧小区改造的规划设计阶段和施工图设计阶段，综合考虑各个方面的因素，积极融入“智慧小区、人文小区、生态小区、健康小区、环保小区”的最新理念，全面提升老旧小区改造的设计标准，深度提高老旧小区改造的工作水平。３． ４ 完善老旧小区改造的融资渠道老旧小区的建成年代较早，多数并没有缴纳专项维修基金，而其改造涉及的内容繁多、过程复杂，且资金需求量大。因此，在老旧小区改造的资金来源上，主要是以政府资金为主，涉及中央财政资金、地方财政资金、产权单位自筹资金等几个方面 ［４］ 。
但是由于中央财政拨付资金有限，而各级地方政府的财政补贴资金多有不足，产权单位经费自筹难度较高，使得老旧小区改造的资金缺口很大。
如果采用一刀切的融资模式，地方政府的积极性和居民的改造意愿都会受到影响，势必会造成老旧小区改造工作不能落到实处。
因此，应当结合地方财政实力，给予一定的融资空间，并适当借助社会和居民的自身力量，以增强地方政府和居民老旧小区改造的积极性，确保老旧小区改造资金用到明处，老旧小区改造工作落到实处。３． ５ 加强老旧小区居民的责任意识老旧小区改造是一项民生工程，其核心目的就是让居民满...
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